[캄보디아 투자] 공장 임대계약 시 주의할 점

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질문 61.

최근들어 중국, 베트남 그리고 태국 등지에서 많은 공장이 캄보디아를 찾아 오는데,  일부는 부지를 매입하거나 부지를 매입해서 자체 공장을 건설하는 경우도 있고 기존에 지어진 공장을 임대하는 경우가 많습니다. 공장 임대계약과 관련하여 반드시 주의해야 할 점은 무엇인가요?

답변

본 사례는 공장의 임대 뿐만 아니라 규모의 차이는 있지만 개인적으로 집을 임차하는 경우에도 유사하게 적용일 될 수 있는 사항으로 아래와 같은 점에 유의를 해야 합니다.

첫째로는 임차 대상인 토지 및 건물의 소유권에 관한 사항으로 임대인이 실질적으로 합법적인 소유자인지 여부에 대한 확인이 필요로 합니다. 토지의 경우는  등기부를 확인해 보면 소유권에 대한 판단이 가능하나 건물은 현재까지 복합건물(아파트)의 경우만 등기가 가능하므로 일반 건물의 경우에는 건축허가나 완공필증 등을 확인하여야 할 것입니다.

둘째로는 임대기간 동안에는 임대 대상 토지나 건물을 제3자에게 양도, 처분 및 재 임대할 수 없거나 사전에 임차인의 승인을 받아야 한다는 조항을 두어야 합니다. 만일에 제3자에게 양도나 처분을 하더라도 임대기간 동안 임대계약은 유효하여야 할 것입니다.

셋째로 임대비의 지급과 관련한 세금문제인데, 캄보디아 세법에 따르면 임차료의 지급자에게 원천징수(withhold)의 의무를 부과하고 있습니다. 즉 임차료의 지급 시 임차료의 10%를 차감하여 다음 달 15일까지 관할 세무서에 납부하도록 되어 있습니다.

넷째로 임차보증금의 반환에 관한 사항으로 임차보증금을 계약 종료 후에 받는 것이 원칙인데 임대인이 지급을 하지 못하는 경우를 대비하여 별도의 장치가 필요로 합니다. 일반적으로 해당 부지에 근저당을 설정하여 둠으로써 처분이나 양도를 제한할 수 있으며, 아니면 임대인이 소유한 다른 부지에 대해 근저당을 설정할 수도 있을 것입니다.

다섯째로는 계약의 연장 및 해지조건에 대하여 분명이 하여야 합니다.  일반적으로 별도의 통지가 없으면 계약기간이 1년 또는 일정기간 단위로 자동연장을 하도록 정할 수도 있으며, 필요 시에는 임대차 가격을 다시 조정할 수 있도록 정할 수도 있습니다.

마지막으로는 임차인이 재임대할 수 있는 권한, 계약서의 관할법, 계약서의 언어,  분쟁 발생시 중재에 관한 사항, 불가항력이 발생할 경우에 책임의 문제 등을 계약서에 포함시켜야 할 것입니다. 가능하다면 외국 즉 캄보디아에서 이루어지는 계약이므로 가능하다면 변호사를 입회하여 계약하는 것이 보다 안전한 방법일 것입니다. / (세법관련질의) 우리회계법인 고동호 회계사 (dhkoh99@gmail.com)

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