[캄보디아 투자] 토지거래 시 위험요소나 고려해야할 세금

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질문 54.

캄보디아에서 공장을 짓기 위해 토지를 구매하기 위해 매매가격의 10%를 먼저 계약금으로 지급하고 나머지 잔금은 등기권리증이 넘어 오는 시점에서 지급하는 것으로 계약을 하려고 하는데 위험요소나 고려해야할 세금은 없는지요?

답변

캄보디아도 한국과 같은 해인 2004년도에 WTO에 가입하고 정치적으로 안정이 되면서 외국인 투자가 활발하게 일어나기 시작했습니다. 특히나 2007년 중반이후 본격적인 금융위기가 오기 전인 2008년 말까지 토지가격이 년평균 30% 이상 상승하는 시절이 있었습니다. 토지의 매매도 활발하게 일어 났으며 외국인 특히 한국인의 토지구매가 붐을 이루었습니다.

캄보디아에서 토지거래와 관련하여 가장 일반적인 경우가 계약 시에 매매가의 10% 내지 20%를 지급하고 매도자가 매수자 명의로된 등기권리증을 건내 주는 시점에서 잔금을 지급하는 형식으로 이루어졌으나 이와 관련하여 여러가지 분쟁이 일어난 경우가 많습니다. 예를 들면 계약금을 지급하였으나 급격한 가격 상승으로 다른 매수자에 매도를 한 경우나 실제적인 소유주가 아니라서 매수자 명의로의 명의이전은 고사하고 계약금 마저를 받기 힘든 경우도 많이 발생했습니다.

이와 같은 위험을 줄이기 위한 가장 좋은 방법은 에스크로 제도(escrow, 결제대금 예치제도)를 활용하면 문제없이 거래가 가능합니다. 한국에서는 전자상거래에 있어 많이 사용되고 있는 것으로  팔고자 하는 물건을 배송하기 전에 미리 매수자가 전자상거래 회사에 대금을 입금하도록 하고 물건 배송이 확인이 되면 매도가의 계좌로 입금이 되는 형태입니다.

토지거래의 경우도 마찬가지로 계약금 대신에 매도자, 매수자 그리고 은행간에 에스크로 계약(escrow agreement)를 체결하여 매수자가 매매금액을 은행의 에스크로 계좌에 입금하고 매수자 명의로 토지 등기가 완료되면 에스크로 계좌에 있는 매매금액이 매도자 측 계좌로 입금이 되는 방식입니다. 만일에 매도자가 해당 토지를 제3자에게 처분하거나 토지의 소유에 하자가 있어 매수자 명의로 토지 등기에 실패하는 경우에는 에스크로 계좌의 금액은 다시 매수자의 계좌로 이체가 됩니다.

토지의 명의이전과 관련하여 정부가 감정한 토지 가격의 4%에 해당하는 등록세(registration tax)를 납부해야하는데 원칙적으로는 매수자의 명의로 등록을 위해서 하는 것이므로 매수자가 부담하는 것이 원칙이나 일반적으로 명의이전 절차를 매도자가 진행을 하므로 매도자가 부담하는 경우가 대부분입니다.  등록세 외에도 미개발보유세 및 부동산 보유세가 완납이 되지 않으면 등기이전이 안 되도록 되어 있으나, 토지 등기권리증이 없는 경우에는 매매거래 시에 미개발보유세 및 부동산 보유세의 미납이 있는지 확인을 받드시 해 보아야 할 것입니다.   / (세법관련질의) 우리회계법인 고동호 회계사 (dhkoh99@gmail.com)

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