건설경기 회복 집중분석

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2007~2008년 프놈펜 시는 드릴과 망치, 크레인 소음으로 가득했었 다. 시내 어디를 가든지 건설 현장을 볼 수 있었 으며, 매체에서는 매일같이 고층빌딩, 쇼핑센 터 등 새 프로젝트를 알  리는 소식들로 넘쳤다.

그러나 캄보디아 건설 분야는 세계 경제위기로 타격을 입은 이후 2009년 하반기로부터 이듬해까지 계속하여 투자자들은 손을 떼고 떠나갔다. 이들이 떠난 자리는 개발예정지로 공터만이 남거나 골드타워42처럼 짓다 만 거대한 흉물만이 남게 됐다. 골드타워42는 지난 2010년 9월부터 공사가 연기된 한국 기업의 투자로 진행된 2억4000만 달러 규모의 콘도 프로젝트이다. 이 건물은 현재 미완성 상태로 프놈펜의 금싸라기 땅 한복판에 덩그러니 서 있다.

일부 초대형 프로젝트는 아예 시공조차 하지 않은 것들도 있다. 그 대표적인 예로 올해 완공이 예정된 52층 규모의 철강-유리로 지어지는 국제금융센터(IFC)가 있다. 애초 이 프로젝트는 사무 공간 외에도 고급 아파트와 국제학교, 컨벤션센터가 복합되어 있는 10억달러 규모의 복합체로 세간의 이목을 끌었었다.

이제 오랜 침체기를 겪은 건설 분야가 서서히 살아나며 소리를 내기 시작하는데, 마치 오토바이와 툭툭이가 내는 소음과 소음 경쟁 하는 것 같다. 오랫동안 연기된 프로젝트나 새로운 이름의 건설 프로젝트들이 보다 나아진 사업 환경, 정부 혜택, 외국인 부동산 소유법 제정, 건설업계 우대 조항 등에 힘입어 활기를 띠기 시작하고 있다.

바타낙 캐피털 타워(1억7000만 달러, 38층)라는 마천루가 올라가고 있으며, 이제 거의 종점을 향해 다가서고 있다. 또 리베라 타워라는 마천루 또한 다이아몬드 섬(꺼 뻿)에 지어질 예정이며, 프놈펜 중심으로부터 북쪽으로 몇 km 떨어진 위성도시 캄코시티 또한 과연 건설이 재개될 것인가에 대한 의심을 떨쳐내고 재진행이 시작됐다.
IFC 부지 내는 일본 쇼핑몰 단지도 들어설 예정이다. 한마디로, 건설 경기가 부양하고 있는 것이다. 투자량도 2008년 31억달러에서 2010년 8억4천만달러로 곤두박질쳤다가 2011년에는 다시 17억 달러로 다시 증가했으며, 올해 투자량은 이보다 더욱 건실할 것으로 예상되고 있다. 올해 초 9개월간의 투자량은 18억달러로 작년 동기간에는 11억달러를 기록했다. 게다가 올해 초 8개월동안 시멘트, 건설자재, 강철의 수입량이 각각 48%, 23%, 193% 증가했다.

전문가들은 캄보디아가 2009년 경제위기로 인한 경기 침체 이후 이와 같은 호황을 경험하지 못했다고 말하며, 이제 보다 더 조심스럽고, 투기를 경계하는 풍토가 자리잡았으며, 명확한 투자계획을 겸비한 투자자들이 프로젝트를 진행한다고 말했다. 한 마디로 2009년 이전의 열광적인 분위기보다 한층 안정적으로 되었다는 것이다.

그렇지만 몇 가지 우려사항이 남아있기도 하다. 일각에서는 프놈펜시가 계속하여 신규 건설 프로젝트를 허가하면 고대 유적지를 잃게 될 수 있다고 지적하고 있다. 또한 프놈펜시의 인프라가 신규 프로젝트의 모든 건물을 충당하기에 부족하고, 이미 심각한 교통체증은 더욱 심각해 질 것을 문제시 삼고 있다.

국제적 요인

CB 리처드 일리스(캄보디아)의 시몬 그리핏스 부동산매니저는 건설 경기가 살아난 것은 세계 경제 회복으로 인해 당연한 결과라고 말했다. 그는 건설 분야는 모두가 예상한 대로 잘 되어 가고 있으며, 예상 가능한 경기순환곡선에 따르면 경기 침체이후 경제발전이 시작된다고 설명했다. 그렇기 때문에 세계 경제위기 당시 개발의 속도를 늦추거나 중단한 개발업자들이 이제 다시 사업을 시작하며, 지난 1~3년동안 다져진 투자환경이 신규 사업에 편의를 도모할 수 있게 됐다고 말했다. 안정적인 국제 경기로 인해 캄보디아도 지난 2009년 0.1%에 그쳤던 경제성장률을 2010년 6%, 2011년 7.1%로 원상복귀시키도록 도와줬으며, 올 경제성장률도 6~7%대가 될 것으로 전망되고 있다. 그리핏스는 앞으로 건설 분야가 오는 5년간 높은 성장을 할 분야가 될 것으로 내다봤다.

캄보디아 경제기구(EIC)가 지난 7월 발표한 보고서 ‘캄보디아 EconomyWatch ‘에서는 올해 건설분야 실성장률이 8.9%가 될 것이며 일부 분석가들은 올해부터 2015년까지 9.9%의 성장률을 기록할 것이라고 예상하기도 했다. 안정된 국제 경기에 힘입어, 은행 시스템 또한 건설 분야가 회복하는데 큰 역할을 수행할 것이다. 지난 3월, 국내 상업은행이 건설프로젝트를 상대로 한 대출량이 전년 대비 51% 증가한 3억5700만 달러를 기록했다.

경쟁력있는 이자율 및  번잡한 서류절차의 감 소, 대출에 대한 은행 의 입장 변화 등의 요인에 힘입어 주택담보대출도 크게 증가했다. 캄보디아중앙은행  (NBC) 자료에 의하면주택담보대출 총안은 2011년 2억7000만 달 러(2010년보다 130% 증가)를 기록했다. 올해 초 7개월 간 통계자료를 보면 벌써 3억2000만 달러를 돌파한 것으로 조사됐다(2011년 동기간 17% 증가). 정부도 건설 프로젝트를 더욱 신속히 허가하고, 외국인이 2층 이상의 부동산을 허가하는 등 다방면의 노력을 기울이고 있다.

다른 종류의 성장

그러나 전문가들은 현 상황이 과거 몇 년 전의 부동삼 붐과 같은 상황은 아니라고 지작하고 있다. 그리핏스는 이게 더욱 좋은 좋은 상황이라고 평가하며, 부동산 붐은 단기간에만 좋은 결과를 불러 일으킬 뿐 골드타워42와 같은 건설이 중단된 회색 건물만을 남겨두거나, 투기붐만 일으키다 사라진다고 말했다. 그는 돈을 벌고자하는 탐욕의 열풍이 불어닥치면 우회도로는 막히며, 부담은 감수해야 한다고 말했다. 신뢰감이 과도한 시장에서는 필연적으로 실패할 수 없는 상황을 만든다고 말했다. 그러나 오늘날의 상황에서는 프로젝트들이 보다 더 신중하게 계획된 것들이며, 건물들 또한 실 수요를 감안한 것들이라고 말했다.

캄보디아 부동산

Ltd(CPL)의 부동산평가매니저 셍 소페악은 이에 동조하며, 최근 몇 년간 호황과 침체기를 통해 사람들이 부동산 투자에 있어서 더욱 신중해졌다고 말했다. 그는 부동산 투자 고객들이 여전히 향후 가격 상승을 고려하여 집을 구매하지만, 투기용으로만 구입했던 과거와는 다르게 실제로 그 주택에 거주하기 시작한다고 말했다. 그는 요즘 투자자들은 예전의 그런 투기꾼들이 아닌 계획을 갖고 돈을 움직이는 사람들이라고 말했다.

캄보디아의 선두 부동산 회사인 본나 부동산 그룹의 노운 리티는 가격이 오를 때일수록 더욱 천천히 접근하고 있다고 말했다. 그는 부동산 가격이 한창 치솟아 오르던 시절에는 6개월 사이 적게는 50% 많게는 100%까지도 가격이 올랐다고 회상했다. 그러나 이제는 가격이 안정적이고 단계적으로 상승하고 있다고 말했다. 현재 프놈펜의 부동산 가격은 작년 동기간에 비해 10~20% 정도 상승했다. 기타 지방에서는 이보다 더욱 안정세를 보이며 1~5%의 상승률을 유지하고 있다.

과연 매력적인 도시인가?

프놈펜시는 현재 몇 개의 대형프로젝트들이 진행 중에 있으며, 이로 인해 지형과 스카이라인이 변화하고 있다. 최근 정부는 다이아몬드 섬 타워(555m , 투자금 : 9억달러) 건설을 승인했다. 이와 같은 개발 프로젝트의 승인이 프놈펜시가 가지고 있는 특유의 아름다움을 잃게 하는 것은 아닌지 우려를 사게 하고 있다. 식민지풍 건물, 낮은 고도의 오밀조밀한 건물로 ‘매력적인 도시(the Charming City)’라는 표제로 관광객을 끌어들이는 프놈펜시가 15년 후면 방콕이나 호치민의 선례를 따라가는 것은 아닌 듯싶다. 많은 전문가들이 이에 대한 의혹을 하고 있다.

그러나 그리핏스는 그렇지 않을 것이라고 부인했다. 그는 캄보디아가 내전을 겪던 시절, 방콕에서도 부동산 붐과 침체를 겪으면서 도시가 개발됐다고 말했다.

27면에서 이어짐/ 그러나 방콕의 인구는 교외지역을 포함해서 모두 1400만이나 되는데 이는 캄보디아 전체 인구와 맞먹는 규모라고 설명했다. 그는 캄보디아가 개발이 지속되기는 할 것이지만, 방콕, 호치민시와는 다른 외관의, 좀 더 널찍한 도로에 고급 부티크 형태의 전원 도시가 형성될 것이라고 내다봤다.

그러나 현재 프놈펜시는 건물 뿐만 아니라, 인구도 늘어나고 있는 실정이다. 현재 지방 거주민의 4%가 기회를 찾기 위해 매년 프놈펜으로 이주하고 있다. 캄보디아 이농현상 보고서에 따르면 지난 1998년에는 전국민 중 수도에 거주하는 인구는 1/20이었는데 이제 이 수치가 1/10에 이르렀다고 분석했다. 도심 곳곳에서 주차와 체증 문제로 골머리를 앓고 있다. 그리핏스는 이런 부동산 개발을 지지할 수 있는 인프라 구축과 이에 대한 계획이 부재할 경우, 결과는 교통 정체와 주차공간 부족, 녹지 부족현상 등으로 나타날 것이라고 지적했다.

전문가들은 정부와 개발업자들이 이 문제를 해결하기 위해 협력해야 한다고 말했다. 특히 신축된 바타낙 타워와 같은 고층 빌딩 주변의 주차부족 현상 등을 해결해 나가야 한다. 셍 소페악은 그렇지 않을 경우 상황은 더욱 악화될 것이라고 말했다.

토지관리부의 라오 띱 쎄이하 또한 이에 대항 염려를 표명했다. 그는 계속되는 개발에 대해 기쁨을 표하면서도, 동전의 다른 면을 생각해 보아야 한다고 말했다. 그는 도로를 넓히고 도시를 확장하는 것만이 해결책임을 지적했다. 게다가 보존가치가 있는 건축물이 개발을 위한 불도저의 희생양이 될 수 있음을 지적했다. 정부는 정부측에서 왓 프놈 주변에는 고층빌딩을 건설할 수 없도록 하는 등 보호구역을 지정하였다. 그는 2012년은 건설분야에 있어서 호재가 깃든 해인 것 같다고 말하며, 아직도 곳곳에서 프로젝트의 승인을 기다리고만 있는 업체들이 많다고 밝혔다. / 이코노믹 투데이에서 정인휴 번역정리