[부동산 정보 나누기] 토지 장기 임대차 계약시 주의사항

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잘 알고있다 시피 외국인은 캄보디아의 토지를 소유할 수 없다. 그러다보니, 토지가 필요한 경우는 토지를 소유하는대신 장기 임차를 하여 사용 하는 경우가 있는데 오늘은 이렇게 토지를 장기 임차하여 사용하는 경우의 주의사항에 대해 이야기 해보자.

토지를 장기 임차하는 경우는 대부분 그 토지위에 특정 시설물을 투자하여 사업을 영위하기 위한 경우이다. 즉, 토지 임대비외에 시설 투자가 상당한 비중을 차지하게 되는 경우들이 대부분인데, 예컨데 공장 건축 후 운영, 상업시설의 건축후 임대, 농장 과 같은 경우이다. 이러한 사업의 속성 상 사업이 진행되는 중도에 토지 임대차에 문제가 생길 경우 토지에 이미 투자 된 시설물을 분리하여 회수하기 어렵다. 토지를 25년간 장기 임차하여 그 위에 공장건물을 지어 사용하다가 토지 주와의 갈등이나 계약위반 등으로 계약을 파기 하려는 경우 그 위에 지어진 공장건물 및 시설물을 임차인이 회수하여 가는 것은 불가능 한 일이라는 것이다. 농장도 마찬가지이다. 50년 임차하여 망고나무를 심어 4년간 운영해 왔는데 토지주가 문제삼아 계약을 파기하려는 경우 4년간 정성껏 가꿔온 망고나무는 온전히 토지주의 것이 되어 버리는 것이다.

이렇게 불합리한 상황에 봉착하지 않게 하기 위해서는 계약 작성 시 다음과 같은 내용을 필히 확인하고 명시하여야 한다.

1. 임대인 측의 사유로 계약파기 시, 손해배상에 대한 구체적인 범위와 기한을 설정한다. 즉, ‘토지주가 토지의 판매, 변심 혹은 저당관계로 인해 임차인이 지속적인 토지사용이 불가한 경우 손해배상액 (금액 명시)을 언제까지 지급하도록 한다’라는 내용을 명시하여야 한다는 것이다. 손해배상금액은 투자 금액과 잔여 임대 연수를 고려하여 설정하는 것이 일반적이다.

2. 토지를 제외한 기타 시설 투자물은 임차인의 소유임을 명시하여야 한다. 계약이 파기 되면 토지의 사용권한은 임대인에게 돌아가지만 그 토지위의 시설물 혹은 농작물은 엄연히 임차인의 소유임을 명시하는 것이다. 이는 계약파기를 통해 토지에 투자된 시설물을 뺐고자 하는 불순한 의도의 계약 파기 시도를 예방 할 뿐아니라 계약 종료 이후 회수가 가능한 투자 시설물에 대한 소유권한을 명확히 하는 효과가 있다.

3. 등기에 장기 임차권 설정을 하라. 장기 임차권 설정은 등기부 등본상에 이 토지가 누구에게 몇년간 장기 임차 되어있다는 내용을 적시하는 것으로 근저당 이나 매각시 임차권을 우선 보호하는 효과를 가져온다. 다만 등기에 명시되는 내용인 만큼 토지주의 적극적인 협의가 우선 되어야 한다.