[부동산 정보나누기] 국토 면적, 인프라와 부동산 가격 함수

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캄보디아가 싱가포르, 홍콩 처럼 국토가 작은 것도 아니고, 주변을 둘러보면 빈땅이 이렇게 많은데 부동산 가격은 왜이렇게 비싼걸까? 캄보디아의 국민소득이 이제 막 1,000$을 넘었는데 토지 가격이며 아파트 가격이며 심지어는 임대비까지 비정상적으로 올라간 것 아닌가 라는 우려의 목소리가 있다.

반면, 캄보디아 최고의 상업 요지인 BKK1의 지가 수준이 아직 서울 변두리나 위성도시 수준에 머무르고 있어서 지가 대비 활용도 면에서 충분한 경쟁력이 있다고 생각하는 사람들도 있다. 즉, 같은 금액을 투자하여 식당을 개업한다고 하면 서울 변두리에 개업 하는 것보다, BKK1에 개업하는 것이 더 큰 수익을 보장해준다고 보는 관점이다.

국토의 면적, 인구, GDP 등이 부동산 가격에 영향을 미치는 것은 사실이나 이러한 요소들은 상승과 하락에 영향을 미치는 것이지 부동산의 절대 가격을 결정하는 요소들이 아니다. 캄보디아 보다 개발이 덜 되어 있는 미얀마 양곤의 부동산 가격이 프놈펜을 훨씬 상회하고 있는 것을 단적인 예로 볼 수 있다.

대부분의 저개발 국가들이 국토가 넓고 빈땅이 많아도 도심부 가격이 비정상 적으로 치솓는 이유는 토지를 가용 할 수 있는 인프라 자본 (도로, 수도, 전기)이 없기 때문에 상대적으로 활용 가능한 부동산은 제한적이고, 이에 반해 급속한 경제 개발로 부동산 수요는 증가하기 때문이다. 결국 부동산의 절대 가격을 결정하는 것은 국토의 면적이 아니라 활용가능한 토지의 양과 이를 연결하는 인프라 라고 이해하면 되겠다. (예를 들어 왓프놈 반경 30km 까지만 도로, 수도, 전기가 들어 와있다고 가정한다면 30km 외곽에 수 많은 빈 땅들이 있지만 도로, 수도, 전기가 연결 되기 전까지는 아무 의미가 없다는 이야기 이다.)

최근들어 도로확장 공사나 신규 도로 공사를 많이 실시 하고 있지만, 부가적으로 형성 되어야 하는 상업, 교육, 의료, 주거 시설들을 캄보디아 정부에서 지원하는 것은 어려운 일이기 때문에 도시의 확장 속도보다 부동산 수요 증가가 더 빠르게 진행되고 있다.
요약하여 정리하자면 프놈펜 도심지의 가격이 지속적으로 상승하고 있는 가장 큰 요인은,

1. 캄보디아는 국토는 넓으나 이를 활용 할 수 있는 인프라 시설은 제한적이다.
2. 정부에서 직/간접 사회 인프라에 투자 할 수 있는 충분한 예산이 없어 공급이 더디다.
3. 신흥 개발국은 산업 발전과 부동산 수요가 급격히 증가한다.
4. 발생되는 부동산 수요가 공급되는 가용 토지의 양을 상회하며 도심부 가격이 상승한다.