[부동산 정보 나누기] 프놈펜의 미래

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캄보디아에 본격적인 외국자본이 투입되기 시작한 2011년 이후 프놈펜의 부동산 가격은 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 프놈펜 A급 상권지의 지가는 $5,000/sqm를 상회하고 있으며 아이러니하게도 이러한 가격의 매물이 시장에서 소화되고 있다는 것이다.
캄보디아 국민의 소득수준으로 볼때 이러한 부동산 가격이 타당한지에 대한 의문을 갖는 사람들이 많으나 필자는 전 국민의 소득수준을 국지적인 지역의 부동산 가격에 대입시키는 것은 무리가 있다는 견해이다. 오히려 소득수준이 낮은 나라 일 수록 최고 중심권지의 부동산 가격은 기형적으로 비싸 질 수 밖에 없다는 쪽에 가깝다.

그 이유는 소득수준이 낮으면 정부가 세수를 확보하기 쉽지 않고, 정부가 가난하면 도시 확장에 필요한 도로, 철도 등의 교통 인프라를 구축하기 어려우며, 이런 경우 도시의 확장이 굉장히 제한 적일 수 밖에 없기 때문이다. 예를 들어 누군가 누군가가 5성급 호텔을 개발한다고 하는 경우 도심의 지가가 비싸다고 해서 4번국도 30km 지점에 호텔을 지을 수는 없기 때문에 결국 기존 상권 외에는 선택의 여지가 없다. $5,000에 토지를 구입하여서 호텔을 개발할 경우 수익이 나온다고 하면 이 호텔 투자자는 기꺼이 최고 중심 상권의 토지를 매입하려고 할 것이다.

국토가 극히 제한적인 홍콩이나 싱가폴의 부동산 가격또한 그들의 소득수준 대비 기형적인 가격을 형성하고 있으며 미얀마 또한 그러하다. 결국 특정 도심의 부동산 가격은 전 국민의 소득수준보다는 도시의 확장제한성이 더 크게 밀접한 연관을 갖게 된다는 것이다.

사실 프놈펜의 개발 면적도 빠르게 확장하고 있지만 아직 외곽순환도로나 지하철 등의 광역연결 교통수단이 부족한 프놈펜으로써는 도심의 지가가 계속 상승 할 수 밖에 없는 것이다.

이러한 내부 요인 외에 외부요인또한 도심지 지가에 크게 영향을 미치게 되는데 가장 큰 외부요인은 바로 외부 자금유입을 통한 시장활성화 이다. 모레 사막의 기적이라 불리우는 두바이의 경우 미국이 산유국들의 자금을 통제하기 시작하면서 산유국들의 거대한 자금이 탈출구로 두바이 개발을 선택하게 된 경우이다. 즉, 자금이 외부요인에 의해 선 투입 되면서 결과적으로 두바이의 기적을 만들어 낸 것이다. 물론 중간중간의 조정이라는 부분은 필수적으로 수반되는 과정이나 장기적인 견해로 특수 지역의 지가가 기형적으로 높아지는 것에는 내부, 외부 요인들이 복합적으로 작용하며 이를 단순히 그 국가의 국민소득으로 설명하기는 쉽지않다.