[부동산 정보나누기] 기획 부동산과 토지 분할 판매

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‘기획부동산’이라는 말은 누구나가 뉴스나 신문을 통해 접해 보았으리라 생각한다. 사실 ‘기획 부동산’ 이라는 말은 사전에 등재된 정식 명칭은 아니고, 특정 부동산에 ‘기획’을 더하여 부가가치를 생성하여 재 판매하는 형태의 중개형태를 통상적으로 일컫는다. 대부분이 부정적으로 생각하는 ‘기획부동산’은 사실 그 중개형태 만으로 나쁘다고는 할 수 없으나, 많은 수의 ‘기획부동산’이 중개 허가도 없는 상황에서 불모지에 황금 빛 청사진을 그려놓고 과대한 마케팅으로 자신들의 시세차익만 보고 사라지는 경우가 대부분이기 때문에 사회적인 거부감이 형성된 것이다.

프놈펜 외곽지를 돌아다니다 보면 토지를 분할하여 판매한다는 푯말을 어렵지 않게 찾아 볼 수 있다. 통상적으로 플랫하우스를 지을 수 있는 4m x 20m 혹은 5m x 25m 단위로 분할하여 판매하는데 사실상 이렇게 작게 분할된 토지의 가격은 주변 시세보다 배에 가깝게 비싼 것이 사실이다. 토지의 판매 형태만 보면 우리가 생각하는 ‘기획 부동산’과 비슷한 모양이지만 아이러니하게도 이런 형태의 토지 거래가 캄보디아에서는 일반적으로 이루어 지고 있으며, 주변 시세보다 비싼 것을 알지만 소액으로 부동산을 구입 할 수 있다는 장점과 차후 직접 거주 할 플랫하우스 부지를 미리 확보 해 놓는 차원으로 많은 캄보디아 인들이 구입을 하고 있는 상황이다.

이러한 토지거래는 일전에 얘기한 바 있는 ‘부동산의 유통’ 관점에서 본다면 충분히 설득력있는 거래이며, 큰 토지와 자본을 가진 개발회사가 도매로 부동산을 유통을 하고 작은 단위, 소액으로 바뀔 수록 그 단가는 높아지는 원리라 이해 할 수 있다. 특히 프놈펜 외곽에 넓은 토지를 이미 보유 하고 있으나 직접 개발 할 만큼 충분한 자본력을 가지고 있지 않거나, 개발에 따르는 복잡한 과정과 리스크를 감당하고 싶지 않은 토지주 라면 이러한 ‘토지 분할 판매’에 대해 큰 메리트를 느끼는 것이다.

다만, 이렇게 ‘토지 분할 판매’로 토지를 구매 할 때 등기의 분할 여부와 도로 건설에 대해 충분한 확인이 필요하다. 판매 시점에서 등기상으로 ‘분할 등기’ 가 되어있는지 (통상 소프트 타이틀로 분할), 도로는 공유도로 인지 사유 도로인지, 등기 분할과 도로 건설은 어느 시점에 진행되는지 등을 꼼꼼히 체크해보아야 한다. 특히, 도로 인입이 되지 않은 상태에서 마스터 플랜만 보고 안쪽 토지를 구입하게 되는 경우 도로인입이 실현되지 않으면 맹지로 남게될 위험 요소가 클 뿐더러 인입되는 도로가 공유도로가 아니라 사유도로라면 언제든지 도로 소유자가 권한 행사를 할 수 있기 때문이다.