[캄보디아 부동산 정보나누기] 부동산의 유통

기사입력 : 2015년 12월 03일

캄보디아 부동산 투자 요령은 생각보다 굉장히 단순하다. 한국처럼 복잡한 변수들이 많지 않을 뿐더러 부동산 개발이 주로 민간에 의해 이루어지기 때문에 그 방향을 예측하기 어렵지 않다.예컨데 캄보디아 부동산은 소비재 처럼 유통되는 상품이라고 생각하면 이해가 빠르다. 코픽섬의 개발사례를 보면, 일차적으로 대형 도매업자인 OCIC(카나디아 뱅크 그룹)이 정부로 부터 코픽섬 개발허가를 받고 다리를 건설한다. (사실 OCIC는무에서 유를 창조하는 수준이기때문에 도매업자라기 보다는 거의 생산자에 가깝다.) OCIC가 가장 먼저 진행한 것은 아무것도 없는 섬에 멋진 마스터 플랜을 그려놓고 줄 그어 토지를 판매하는 것이다. 물론 소규모로 토지를 판매하지 않고 적어도 핵타르 이상의 토지들을 굵직한 투자자들에게 나누어 판매 하는데, 이들은 중간 도매상들로 이해하면 되겠다. 이 중간 도매상들은 큰 규모의 자본과 정보력을 가지고 있기 때문에 코픽섬의 노른자 토지를 저렴한 가격에 OCIC로 부터 구입 할 수 있다.

중간 도매상들은 토지를 다시 분할하여 보다 비싼 가격으로 시행사에 판매한다. 시행사 입장에서는 아주 저렴하게 토지를 구입한 것은 아니지만 고층건물을 지어서 분양하면 얼마든지 수익을 낼 수 있는 구조이기 때문에 코픽섬 토지를 구입하는 것이 안전하다고 생각한다. 토지를 구입한 시행사는 고층 아파트로 설계하여 분양을 시작하고 분양 초기에투자한 사람에게는 할인 혜택을 준다. 공사가 진행됨에 따라 분양가는 상향조정 되고 초반에 분양 받은 투자자들이 적정 마진을 확보하고 전매를 시작한다. 공사가 완료 될 즈음 실제 거주자들은 분양시점보다 더 비싼 가격을 내고 구입하여 입주한다.

위의 부동산 유통과정을 보면 앞 단계로 갈 수록 큰 자본과 정보력이 있어야 참여 할 수 있는 구조임을알 수 있다. 결국 OCIC와 같은 마스터 디벨로퍼들은 여러단계의 부동산 유통과정을 거치는 동안 모든 이해관계자 (도매상, 소매상, 소비자)가 적정 이윤을 남길 수 있도록 시장을 주도해 나가며 시장에서 인정을 받는다. 캄보디아인들이 OCIC 관련 프로젝트라면 일단 믿고 사는 이유가 바로 여기에 있는 것이다.

위에서 말한 것처럼 캄보디아는 부동산이 유통되는 과정에서 부가가치가 발생하기 때문에 내가 어느 유통 과정에 참여 할 것인가, 그러한 자본과 정보력이 있는가 를 생각하면 본인의 투자 방향이 거의 결정된다. 즉, 완공직전 제 값을 다 주고 주택을 구입할 것인가 아니면 도매상에게 구매해서 소매로 팔 것인가를 고민해 봐야 하며 가능하면 앞단계로 진출 할 수록 당연히 유통 마진이 높아지고 안전한 구조임은 자명하다.

마스터 디벨로퍼들이 어디로 움직이고 있는지 주시하고 어느 단계에서 내가 참여 할 수 있는지 고민하는 것이 빠르고 안전하다.

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