[부동산정보나누기] 부동산‘입지이론’

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성공적인 부동산 투자에는 세가지 요소를 고려해야하는데 첫째는 위치, 둘째도 위치, 셋째도 위치 라는 말이 있다. 이는 부동산에 있어 입지라는 것이 얼마나 절대적 의미를 부여하는지를 단적으로 표현한 말이다. 이토록위치가 중요한 이유는 부동산(不動産 )은 말그대로 움직일 수 없는 자산이기 때문에 그것이 어디에 있는지가 한번 결정되면 평생 변하지 않기 때문이다.

부동산 ‘입지이론’은 부동산의 가치를 평가하는 요소를 ‘입지’에 따라 산술적으로 계산하는 이론을 이야기 하는데 기본적으로”지대는 위치에 의존하고, 위치는 편리함에 의존하고, 편리함은 가까움에 의존한다.” 라는 이론을 바탕으로 하고 있다. 고전적 의미에서는 편리함은 가까움에 의존한다고 하였으나, 현대 ‘입지이론’은 꼭 ‘가깝다’와 ‘편하다’를 같은 의미로 볼 수 없는데 이는 교통이나 통신의 수단이 획기적으로 개선되면서 거리상으로는 멀지만 이동이 편리한 경우들이 종종 생겨나고 있기 때문이다.

시장(상권) 으로부터의 거리에 따라 부동산의 가격을 산출하는 방법은 예나 지금이나 변하지 않는 방법이지만 현대에 들어서는 단순히 거리가 아니라 교통/물류에 들어가는 비용 및 시간으로 계산하는 것이 옳다. 예를 들어 시장 (중심 상권)으로 부터 50km 가 떨어져 있으나 6차선 왕복 도로가 개통 되어 있는 지역의 가치가 30km 떨어져 있으나 비포장 도로만 연결 되어 있는 지역의 부동산 가치보다 뛰어 날 수 있다는 이야기 이다.

신규 도로가 개통되면 해당 지역의 지가가 급등하는 이유는 바로 여기에 있다. 즉, 기존 상업 중심지로 부터 접근하는 편리성이 개선되면서 그 지역에 도달하는 비용과 시간이 절감되고 이러한 경제비용 절감은 결국 추가 개발및 지역 활성화로 이어지고, 이는 해당지역의 인구가 증가하고 결과적으로 단위면적당 소비능력이 늘어 나는 순서로 지가가 오르게 된다.

이러한 ‘입지이론’의 활용은 캄보디아 전체를 지구상에서의 ‘입지’에 대입시켜 볼 수 있다. 캄보디아는 태국, 베트남의 직접적인 국경을 접하고 있고 메콩강을 통한 다양한 물류 루트를 확보하고 있다. 특히 프놈펜과 코콩의 지리적인 ‘입지’는 세계지리에서도 상당히 의미가 있으며 이런 관점에서 추가로 많은 자금들이 이 루트를 통해 흘러 들어 올 것이라는 것을 알 수 있다.