[캄보디아 부동산 정보나누기 주택의 수요와 공급

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다음은 RTN 부동산, 경제 TV 의 2015년 5월 2일자 방송분 이다.

<방송내용>
우리나라 주택보급율이 100%를 넘어선지 꽤되었습니다.
하지만 새로 지어지는 집도 있지만 멸실되는 주택도 있게 마련이죠. 그렇다면 연간 필요한 적정 수준의 주택공급량은 얼마나 될까요?

주택산업연구원은 ‘적정 주택공급량 분석’ 보고서를 통해 오는 2022년까지 주택 공급 적정 규모를 연평균 33만가구로 추정했습니다. 보고서는 주택시장에서 분양이나 임차 등으로 소화될 수 있는 적정 공급량을 ‘유효공급량’으로 정의하고, 2000년부터 2014년까지 주택 인·허가 실적에서 준공 후 미분양 물량을 차감해 유효공급량을 산출했습니다. 미분양 없이 실제 시장에서 소화할 수 있는 물량을 유효공급량으로 본 것으로, 이를 바탕으로 가구 증가율이나 대출 금리, 매매와 전세가격 상승률 등을 감안해 유효공급량을 추정했습니다. 분석 결과 유효공급량은 올해 34만5000가구에서 내년 34만5009가구, 2017년 33만5900가구 등으로 점차 줄다가 2025년에는 29만5400가구가 될 것으로 추산됐습니다.

위의 방송내용에서 보다시피 우리나라의 주택 보급율은 이미 100%를 넘어섰고, 인구증가는 둔화되고 있는데 아직도 연간 33만 세대의 주택 “유효공급”이 이루어 질 것으로 보고 있다.

최근 필자에게 “캄보디아의 주택 공급이 적정한 수준으로 이루어 지고 있는가, 혹 과잉 공급 상황이 아닌지”에 대해 문의 하시는 분들이 많은데 위의 기사를 읽어보면 어느정도 그 해답을 얻으시리라 생각한다.

근본적으로, 인구증가와 세대 독립이 주택 공급을 유발하는 가장 큰 이유이며 노후 주택의 소멸, 투자 로서의 주택 구입등도 주택 공급량에 영향을 미친다.

다만, 캄보디아의 주택 공급과 수요는 한국과 크게 다른 한가지가 있는데 바로 ‘부유층의 주택 매집’이다. 아직까지 캄보디아에서 본인의 자산으로 주택을 구입할 수 있는 인구는 제한적이다. 그러나, 이들 중 많은 수의 인구가 집을 구입하기 위해 노력하고 있고 캄보디아 경제 성장과 더불어 점점 더 많은 수의 인구의 주택 구입이 가능 해 질 것이다. 이 중간에 바로 ‘부유층이 소비를 통한 주택 유통’에 동참하게 되는데, 이것은 주택 구입 능력이 있는 부유층이 주택을 다량으로 소유하고 있다가 실 구매자 즉, 캄보디아 중산층에게 되파는 일종의 ‘소비 이자 유통’을 담당하는 특수한 존재인 것이다. ‘주택의 수요’는 굉장히 크나 이를 실현 할 수 있는 ‘주택의 소비자’는 많지 않은 점을 이용하여 추가적인 프리미엄을 가져가게 되는 논리이다.

즉, 캄보디아는 주택이 필요하다고 하여 모두가 집을 가질 수 없는 구조이기 때문에 일부 부유층이 다량의 주택을 보유하고 있다가 ‘실 소유자’가 점점 증가하여 그 들이 주택을 구입하려 할 때에 다시 판매하는 것으로 또다른 부를 축적하고 있으며, 아직 채권이나 증권시장과 같은 활성화 된 투자처가 없기때문에 이러한 부동산을 통한 부의 증진은 앞으로도 지속 될 것으로 전망한다.