[캄보디아 부동산 정보나누기] 프놈펜의 토지가는 과연 거품인가?

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1. 한국에서 처음 캄보디아에 오신분들의 공통된 질문은 ‘캄보디아의 부동산 가격이 왜이렇게 비싼가요?” 하는 것이다. 이 질문에서 우리는 “왜” 라는 부분과 “비싼가”에 대한 부분, 이렇게 두가지 부분에 대해 고민해 봐야 할 것이다. “왜이렇게 비싼가?” 라는 질문에는 “비싸다”라는 사실이 전제되어 있는 질문이지만 사실 우리는 “정말로 비싼것인가?”를 먼저 들여다 볼 필요가 있다.

2. 부동산가격이 거품이냐 아니냐를 이야기 할 때 대부분 그 나라의 인구나 소득수준 지표를 들어 가늠하고는 하는데, 사실 부동산의 가격을 절대적으로 결정짓는 것은 수익성이다. 일전에 부동산 공학에서 정의하는 부동산의 가치는 바로 임대비에 기초한다는 이야기를 한 적이 있는데 “임대비”가 바로 “수익성”을 대표하는 수치이기 때문이다.

3. 즉, 특정 부동산의 가치를 놓고 비싸냐 비싸지 않느냐를 이야기 할때, GDP가 얼마이고 인구가 얼마이고를 이야기 할 것이 아니라 해당 토지를 임대하였을때 임대비를 얼마나 받을 수 있는가, 혹은 이자리에 어떤 사업을 했을때 얼마의 수익을 낼 수 있는가가 주된 논점이 되어야 한다는 것이다.

4. “캄보디아의 GNP가 이제 막 1,000$을 넘었는데, 프놈펜에 아파트 월 임대비가 1,000$이 넘는 것이 말이 되느냐… 분명한 거품이다.” 라는 이야기를 살펴보자. 사실 프놈펜의 서비스 아파트 임대가격은 캄보디아인의 소득수준과는 전혀 상관 없는 이야기 이다. 왜냐하면 주 임차인은 외국인이기 때문이다. 이 임대비가 적정한가를 얘기하기 위해서는 과연 그 가격에 임대를 하는 수요자가 있는지를 봐야 하는데 모두가 아는 바 처럼 시내 중심지의 고가 서비스 아파트는 방이 모자라 웨이팅이 걸려 있는 실정임으로 이 임대비는 거품이 아니라고 봐야한다. 그렇다면 그런 아파트를 지을 수 있는 토지의 단위면적 시세가 3,000$이 거품인지는, 토지 구입가격과 건설비를 포함한 투자금액대비 임대비 수익이 적정한 수익 을 낼 수 있는가를 역으로 계산해 보면 될 것이다.

5. 지금 시내 중심 상권지역으로 보는 BKK1 지역의 지가가 3,500 – 4,000 $/sqm이다. 서울의 외곽지역과 비슷한 수준으로 보고 두지역을 비교해 보자. 서울 외곽지역에 원룸이나 상가를 지어서 임대 하였을때 어느 곳이 더 높은 임대비를 받을 수 있을까를 고민해 본다면 필자 생각으로는 BKK1 지역이 더 높은 임대료를 받을 수 있다고 보며, 앞으로 임대비가 상승할 여지도 BKK1 지역이 높다고 본다.

6. 이러한 관점에서 보았을때 “현재 프놈펜의 지가는 거품인가?” 라는 질문에 필자는 “아니다”라는 답변을 하고 싶다. 개인적으로는 임대수익률이 연 5%대 수익률이 될 때까지 도심의 지가가 오를 수 있다고 보는데 그 가격은 약 7,000$ – 8,000$ 수준으로 보고 있다.