[캄보디아 부동산] 콘도미니움 투자와 관리(1)

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• 콘도미니움 투자와 관리 (총3편)
  • 1편 

• 외국인의 콘도미니움 소유권한과 등기

2010년 부터 “공동소유건물”에 대한 외국인의 합법적인 소유가 가능해지면서 시내중심부를 중심으로 여러 콘도미니움 개발사업이 진행중에 있다. 외국인의 콘도미니움 소유권이 어떠한 의미인지, 또 추가적으로 알아야 할 내용에는 어떠한 내용들이 있는지 총 3편에 걸쳐 이야기 하도록 하겠다.

금주는 첫번째로 “외국인의 콘도미니움 소유권한과 등기”를 주제로 이야기 해보자. 필자가 가장 자주듣는 질문은, “외국인의 이름으로 콘도미니움의 하드타이들이 발급 될수 있는가?”라는 질문인데, 그 답변은 “그렇다”이다. 실제로 캄코시티, 디 캐슬등 입주가 시작된 콘도미니움들은 외국인의 이름으로 하드타이들을 발급하고 있다. 하지만, 모든 콘도미니움이 하드타이틀을 발급하는 것은 아니다. 예를 들어 국유지를 개발하여 장기임대 (약 90년)로 “리스홀드”를 발급하는 프로젝트들은 절대적 소유개념인 하드타이틀 발급을 할 수 없다.

그렇다면 외국인에 발급되는 하드타이틀은 지상권만을 의미하는 것인가, 아니면 토지지분 까지도 인정하는 것인가? “공동소유건물법” Article 15와 18은 다음과 같이 명시 하고 있다.

“Article 15 : Special Co-owners shall have only the right to use and enjoy the common areas”

“Article 18 : In the event that a co-owned building gets totally destroyed by a human act or by force majeure.. (중략) special co-owners shall be entitled to receive sale proceeds based on their right to use and enjoy the common areas (후략)”

*여기서 Special co-owners 란 외국인 소유자를 의미함.

Article 15에 따르면 외국인은 공용부분에 대해 오로지 사용 권한만을 갖는다라고 명시되어있다. 공용부분은 전용부분을 제외한 공용시설 및 토지를 의미함으로 토지에 대한 외국인의 소유권을 제한하고 있음을 볼 수 있는 항목이다.

하지만 Article 18에 따르면 재개발, 자연재해등으로 건물이 완전히 파괴되어야 하는 경우에 외국인은 공용부분 사용권한을 판매하는 자격을 부여 받는다고 되어있다. 이 내용은 실질적으로 토지를 포함한 공용부분에 대한 외국인의 사용,매도권한을 인정하는 부분이며 이에따라 외국인도 토지를 포함한 공용부분에 대한 권리를 보장받게 되는 것이다.

Article 15에 토지지분 소유를 제한한 것은 상위 법인 “토지법”에서 외국인의 토지소유를 제한하고 있기때문에 “소유”가 불가능 한 것으로 명기하였지만, Article 18에서는 이를 보완하기 위하여 실질적인 사용, 매도 권한을 인정한 것이다. 결론적으로는 외국인또한 토지, 공용부분에 대해 캄보디아인과 동일한 권한을 갖게되는 것이며 재개발 시에도 토지를 포함한 공용부분에 대해 보상, 매도 권한이있다.

캄보디아 재경부 공인 감정평가사

인포맥스 부동산 대표     김 혁        017-69-8282 (informax.ceo@gmail.com)