[캄보디아 투자] 정부로부터 장기간 토지 임차가 가능한가요?

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질문 56.

저희는 캄보디아에서 채소를 재배하여 수출을 하려고 합니다. 외국법인으로 토지를 구매하지 않고 정부로부터 장기간 토지를 임차하려고 하는데 가능한지요?

답변 

토지법에서 인정하고 있는 정부토지의 임차권에는 “사회적 목적의 토지 임차권(SLC, Social Land Concession)”과 “경제적 목적의 토지 임차권(ELC, Economic Land Concession)”이 있는데, 사회적 목적의 토지 임차권은 임차자에게 거주용 또는 가족단위 농업을 위하여 정부 소유의 토지를 임차하는 것이며, 경제적 목적의 토지 임차권은 임차자에게 토지의 산업 및 농업개발을 위하여 토지 정리를 할 권리를 부여하는 것입니다.

토지 임차인은 임차된 토지에 대해 농업개발을 할 수 있으나, 토지의 형질 또는 성질에 피해를 줄 수 있는 방식이나 파괴하는 방법으로 토지 목적을 변경할 수는 없습니다. 경제적 토지의 임차권은 1만헥타를 초과할 수 없으며, 임차기간은 최대 99년입니다. 경제적 목적의 토지임차권은 유상이며, 토지에 대한 소유권을 설정 또는 양도를 할 수 없습니다.

경제적 토지임차권은 일반적으로 MAFF(Ministry of Agriculture, Fishery and Forest, 농업.수산업 및 임업)와 계약을 통해서 최종적으로 결정이 되며, 사전에 환경영향평가, 캄보디아 투자개발위원회(CDC) 승인, 수상의 승인 등 꽤 복잡한 과정을 거쳐야 합니다. 다른 방법으로는 기존에 정부로부터 임차해 놓은 회사와 합작으로 농업을 개발할 수도 있습니다. 다만, 기존에 체결된 임차권이 여전히 유효한지 여부에 대한 검토가 필요합니다.

최근에 훈쎈 수상이 경제적 토지 임차권과 관련하여 모라토리움(Moratorium, 일시정지)선언을 통하여 추가적인 토지 임차권을 부여하지 않을 뿐만 아니라 기존의 임차권에 대하여 재평가를 하여 당초의 개발계획에 따라 개발하지 않는 임차권은 회수할 계획임을 천명한 바가 있습니다. 따라서, 정부토지의 장기임대와 관련하여 해당 지역에 대한 면밀한 조사와 사업성이 확실한 사업계획을 수립하여 시행착오를 줄여야 할 것이다.

정부로부터 합법적인 절차에 따라 임차를 받았다 할지라도 그 해당 부지에 민가가 있는 경우가 많고 1995년말 기준으로 5년 이상 실질적으로 체류했다는 사실을 증명할 경우에는 우선권을 인정하고 있어 임차인과 그 토지에서 경작을 해온 농민들과 마찰이 발생하고 있습니다. 또 다른 문제점으로는 임차한 토지를 개발하기 위하여는 해당 부지에 있는 수목을 제거할 필요가 많이 있지만 해당 나무는 국가소유로 함부로 벌목을 하여 처분할 수 없을 뿐만 아니라 벌목된 나무를 운반할 수 있는 도로가 없어서 별도의 공사를 필요로 하는 경우가 많습니다. 즉 경제적 목적의 토지임차는 토지의 임차에 대한 계약을 한 것이 불과하며 벌목을 위해서는 별도의 벌목 허가를 받아야 하며, 벌목한 나무에 대해서 별도의 세금을 부담하여 합니다. / (세법관련질의) 우리회계법인 고동호 회계사 (dhkoh99@gmail.com)

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