[부동산 정보 나누기] 특수지역의 부동산 가격이 올라가는 현상

• Tweet
• Pin It

프놈펜 도심지의 지가가 $3,000/sqm을 넘어 가면서 사실 많은 사람들이 거품 붕괴에 대한 우려의 목소리를 냈다. 캄보디아의 생활/소득 수준에 비해 비 정상적으로 높은 가격이라는 이유 때문이었으나, 지금의 도심지 지가는 $5,000/sqm를 넘어 섰다. 지금도 이 가격이 거품이다 아니다에 대한 많은 이견이 존재하고 있다.

그렇다면 프놈펜 시내의 지가는 얼마가 적정하며 어떠한 이유에서 그러한 예측이 가능한지 알아보자. 부동산의 적정가격을 산정 하는 방법은 주변의 거래시세를 반영하여 산정하는 사례 비교 산정 방법과 주변의 시세를 고려하지 않고 그 부동산의 사용 가치만을 고려하는 가치 평가방법이 있다. 실제로 매매 가격의 흐름은 대부분 이 두가지를 적절하게 반영하여 현재 가치와 미래가치를 종합한 가격에 따라 움직이게 된다. 다음의 예를 보자.

1. 사례 비교법이 적용되는 1단계
- 투자자 A는 BKK1에 1,000 sqm의토지를 구매하여 호텔을 운영하고자 한다.
- 좋은 위치에 매도 호가 $5,500/sqm 의 토지가 매물로 나왔다.
- 주변의 최근 매매 사례를 분석해 보니 비슷한 조건의 토지들이 $4,500에 거래 된 사실을 확인하였다.
- 이를 기반으로 고려대상지의 적정 매입가를 $4,500/sqm 로 보고 땅주인과 협의를 시작한다.

2. 가치 평가법이 적용되는 2단계
- 1달이 넘게 매도자와 협의를 하고 있지만 토지주는 $5,500/sqm를 고수하고 있으며 주변의 다른 매물들을 지속적으로 알아보고 있으나 호텔을 하기에는 위치나 모양이 적절치 않아서 대안이 없는 상태이다.
- $4,500/sqm으로 작성되었던 사업계획서 상의 토지 매입비용을 $5,500/sqm로 수정하여 수지분석을 해보니 원래 28%였던 였던 연간 기대 수익률이 %24로 줄어들었다.
- 다른 매수자가 있으니 이번주 까지 확답을 주지 않으면 다른 매수자에게 매도 하겠다는 집주인의 연락을 받고 $5,500/sqm에 토지 매입을 결심한다.
위에서 보여주는 토지 거래의 심리 현상을 보면 첫째로 주변의 시세를 확인하고, 두번째로 그 토지의 효용 가치를 확인하여 최종적인 매수 가격을 결정하는 것을 알수 있다. 결국 현 시점의 부동산 가격은 주변의 거래 사례를 통해 확인 할 수 있지만 부동산 가격이 오르고 내리는 것은 근본적으로 토지의 효용 가치에 있다는 것을 알 수 있다.