[부동산 정보 나누기] 부동산 순환의 5개 국면

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부동산 순환 주기는 대체로 15년에서 20년을 보는데 이는 결혼과 출산 주기, 건물의 내용연수 및 재개발, 금리변동등의 다양한 변수들이 종합적으로 작용한다. 국가나 지역별로 이 주기는 다르지만 대체로 5개의 국면을 거치면서 순환하는데 금번호와 다음호에 걸쳐 이 5개 국면을 공부해 보고, 지금 캄보디아 시장이 어느 국면에 있는지를 확인 해 보자.

1. 하향국면

- 하향시장은 회복가능성을 내포하는 시장으로, 부동산 가격이 하락하고 거래가 한산하며 금리가 높기 때문에 부동산을 소유하는 것이 하나의 부담이 된다.
- 일반경기의 불황과 병행하는 경우에는 건축활동이 둔화되고 공가율이 증가한다.
- 이 국면이 장기화 되면 불황에 약한 부동산 (규모가 큰 호화주택, 신개발 지역의 택지, 불요불급한 기타 부동산) 등은 큰 타격을 받게 된다.
- 과거 사례가격은 현재시점의 상한선이므로 감정평가 시 사례선택에 유의하여야 한다.
- 매도자는 가격이 하락하므로 거래를 서두르는 반면, 매수자는 거래성립을 미루려 하므로 부동산 활동에 있어 매수자 중심 현상이 커진다.
- 투기과열 후에 하향국면으로 바로 이어질 경우 경기의 흐름을 잘 이용한 자와 그렇지 못한 자 사이의 상대적 불평등이 심화되고 사회문제가 될 수 있다.
- 하향 전 단계인 후퇴국면이 짧고 과열경기를 경험 한 지역 일수록 하향국면에서 깊은 불황에 직면 할 수 있다.

2. 회복국면

- 저점을 통과하여 경기가 서서히 회복되기 시작하는 국면이다.
- 이 기간은 금리가 낮고 자금의 여유가 있기 때문에 부동산 경기가 활기를 띄기 시작하며 부동산 투기, 투자가 증가한다.
- 과거의 사례가격은 새로운 가격의 기준가격이 되거나 하한선이 되므로 감정평가 시 사례선택에 유의하여야 한다.
- 부동산 활동을 하는 전문가들에 있어서는 회복국면이 되면 매수자 중심의 시장에서 매도자 중심으로 바뀌기 시작한다.
- 후퇴 국면이 급속한 것에 반해 회복국면은 일반적으로 시간이 오래 걸린다.
- 도심의 소규모 부동산 부터 재고 (미분양)가 감소하기 시작한다.