[부동산 정보 나누기] 플랫하우스 투자의 위험성

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어느 나라이건 부동산 경기는 상승과 하락을 반복하며 성장해 간다. 상승 터닝점과 하락 터닝점을 정확히 예측만 할 수 있다면야 부동산 재벌이 될 수 있겠지만, 그게 불가능 하기 때문에 “리턴”과 “리스크”라는 양날의 검을 면밀히 살펴 보아야 한다.

“리스크”라는 것은 최악의 시나리오에서 받을 수 있는 경제, 시간적 피해와 그런 시나리오가 일어날 확률, 두가지를 생각해 보아야 하는데 실패하는 투자의 대부분이 “설마”하는 마음으로 최악의 시나리오가 현실이 될 가능성을 애써 외면하는 데서 기인한다.

최근 캄보디아 부동산이 너무 과열 되는 것이 아니냐는 우려의 목소리가 나오고 있고, 콘도미니움 또한 수요에 비해 과도 하게 공급되는 양상을 띄고 있는 것이 사실이다. 그러나 필자가 가장 우려하는 시장은 바로 보레이주택 시장이다. 그 이유를 살펴 보자.

부동산 가격은 철저하게 그 효용성 (임대비)에 기반하여 형성 된다. 지금의 콘도미니움 투자 수익률은 연간 6 – 8 % 정도 수준인데 비해, 보레이의 경우 도로쪽 샵하우스는 연간 4 – 5 %, 보레이 안쪽 주거용 플랫, 빌라는 2 – 4% 수준에 불과하다. 그렇다면 왜 현지인들은 임대수익이 높지도 않은 플랫하우스, 빌라 구입을 콘도미니움보다 선호하는 것일까? 바로 시세차익 (캐피탈 게인)이 콘도미니움 보다 크기 때문인데 5년만 지나면 거의 두배가까이 가격이 오른다고 생각하기 때문에 ‘월세좀 싸게 놓더라도 큰 문제가 없고, 대출을 받아서라도 여러채를 동시에 사는 것이 좋다.’라는 인식이 강하게 뿌리내려 있다. 그래서 보레이 단지에 가보면 빈집이 그렇게 많아도 신규 보레이 분양에 다들 관심이 높다.

그렇다면 위에서 이야기 한 것 처럼 최악의 시나리오를 적용해서 부동산 경기가 하락하고 신규 주택 수요가 현저히 줄어들었다고 가정해보자. 외국인이 주로 임대하여 사용하고, 부유층들이 세컨하우스로 가지고 있는 콘도는 임대수익이 감소야 하겠지만 연착륙에 성공할 가능성이 크지만, 8% 짜리 대출을 받아서 2%의 임대 투자 수익을 받아가는 보레이의 경우 가격 성장이 멈출 경우 순간적으로 시장이 패닉상태로 빠져들 수 있다. 더이상 가격이 오르지 않는 시장이 되어버리면 대출받아서 여러채를 보유하던 사람들이 마이너스 투자의 형태로 바뀌게 되고 이러한 물건이 시장에 일순간 쏟아지게 되고 이를 받아줄 소비자가 없게 되는것이다.

도로변의 플랫하우스 (샵하우스)는 상업적 기능이 있기 때문에 영향이 덜하지만 순수 주거목적의 플랫, 빌라는 이러한 보이지 않는 리스크를 가지고 있다. 또한 최근 주택 분양을 위해 30년 장기 대출등 과도한 금융서비스의 움직임도 포착되고 있는바 보레이 주택 투자에는 신중을 기하여야 한다.