[부동산 정보 나누기] 성공적인 공장 임대

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캄보디아 노조들의 대규모 파업 및 과격시위로 한동안 뜸 했던 해외 제조업체 캄보디아 진출이 다시금 활기를 띄고 있다. 이는 아세안 경제 공동체 결성에 따른 캄보디아 내수 시장 한계극복과 베트남, 태국 경제 개발에 따른 반사 이익. 이 두가지 이유로 볼 수 있다. 특히 태국과 베트남과 국경에 진출하여 캄보디아의 저렴한 인건비와 세금 혜택을 누림과 동시에 베트남, 태국의 물류 환경 및 내수시장을 확보하고자 하는 기업들의 수요가 늘어 나고 있는 것이다.

성공적인 제조업 진출을 위해 캄보디아에서 가장 선행 되어야 할 것이 바로 ‘공장 임대차 계약’이다. 이는 안정적인 사업 출발을 할 수 있느냐 그렇지 않느냐를 가르는 중요한 사안으로 공장 임대차 계약을 잘 못하면 본격적으로 사업을 시작하기도 전에 많은 문제점들에 봉착하여 사업이 좌초 되는 경우도 많다.

오늘은 공장 임대차 계약시 주의 해야 할 점들을 짚어보도록 하자.

1. 임대 원천 징수 세금
- 캄보디아 세법에 따라 모든 임대 물품/ 부동산에 대해 월 임대비의 10%를 원천징수세로 납부토록 되어 있다. 임대 소득에 대한 소득세를 원천징수 형태로 징수 하는 것으로 미납시 그 책임을 임차인에게 묻는다. 즉, 임대료가 월 $5,000 이라고 하면 별도로 $500불이 세금으로 발생되며 임차인이 이 금액을 매월 납부하여야 할 책임이 있다. 이러한 원천징수세에 대하여 임대인이 낼 것인지 임차인이 낼 것인지 계약서에 명시하여야 한다.

2. 부동산 매각시 임대유지에 대한 조항
- 공장 임대차 계약은 최소 5년에서 20년이라는 기간을 임대하여 사용하는 것이 통상적이기 때문에 그 기간 내에 부동산이 제 3자에게 매각 될 가능성을 배제 할 수 없다. 최초 임대차 계약은 공장주와 임차인이 하지만 이 부동산을 제 3자에게 넘기는 경우 임차인은 제3자와 별도의 협의를 거쳐야 하므로, 최초 임대차 계약시 이러한 경우 임대 계약을 승계하는 조건으로, 조건부 판매를 할 수 있다고 명시하고 공장주가 이를 위반시 어떠한 보상을 해 줄 것인지도 명시하는 것이 좋다.

3. 건물 보수 책임 및 유지 보수
- 건물 이라는 것은 사용하다 보면 누수, 구조물의 변형이나 파손, 전기 및 수도연결의 문제점등 크고 작은 문제들이 생기기 마련이다. 허나 계약 기간내에 이에 대한 책임소재를 찾기는 상당히 어려운데, 이는 사용자가 사용중에 파손 시킨 것인지 원천적으로 공사에 문제가 있는 것인지를 증명하기가 쉽지 않기 때문이다. 기본적으로 지붕의 누수, 벽 구조물의 파손 및 크랙, 전기/수도 연결의 문제등 사용자의 과실로 파손되기 힘든 건축부분의 문제는 임대기간 주이 임대인이 유지 관리 하는 것으로 적시하는 것이 좋다.

4. 무료 사용 기간의 설정
- 공장 임대차 계약후 내부 설비 설치 및 사무실 인테리어등 추가적인 공사가 통상 2개월에서 3개월 정도 필요하다. 임대차 계약시 공장주와 협의하여 이 기간동안은 월세를 내지 않고 사용 할 수 있게끔 협조를 구 할 수 있다. 법적으로 임대인이 무료로 사용하게끔 해 줄 필요는 없으나 통상적으로 1개월 정도는 인정하는 것이 보통이다.