부동산 정보 나누기 더 바보 이론

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부동산 투자는 자본이득 (Capital Gain)과 현금흐름 (Cash Flow)를 통해 수익을 얻게 된다. 자본이득 (Capital Gain)은 집값이 오르는 것을, 현금흐름 (Cash Flow)은 월세를 생각하면 된다.

부동산 투기의 경우 자본이득 (Capital Gain)을 얻는 것이 주목적이다. 전세를 끼고 집을 산다는 것 또한 비슷한 개념인 것이다. 물가 상승률이 높고 GDP 증가율이 높을 경우 자본이득을 통한 수익을 얻을 확률이 높다.

정상적인 부동산 투자의 기대는 물가 상승률 이상의 자본이득 (Capital Gain)과 리스크 대비 적절한 현금흐름 (Cash Flow)이다. 부동산 사이클을 잘 이해하고 완벽한 타이밍에 부동산을 사고 판다면 자본이득 (Capital Gain)에서 많은 이득을 볼 수 있지만 현실적으로 이를 정확하게 예측할 수 있는 사람은 아무도 없다.

만약 내가 부동산시장 피크에 부동산을 사고 바닥을 칠 때 팔아야만 한다면 난 자본이득 (Capital Gain)에서 엄청난 손해를 볼 것이고 실패한 부동산 투자가 된다. 언젠간 바닥을 치고 오를 테니 팔지 않고 붙들고 (Hold) 있으면 되지 않느냐? 물을 것이다. 그럴 수만 있다면 그렇게 하면 된다. 문제는 부동산 대출 (Mortgage)에 있다.

부동산 투자의 기본 기법들 중의 하나는 비싼 자기자본 (Equity) 비율을 최소화시키고 싼 대출 비율 (Loan To Value: LTV)을 높여 자기자본에 대한 수익을 (Return on Equity) 극대화하는 것이다. 이 과정에서 Interest-Only Loan이나 Balloon Payment Loan과 같이 대출기간에 이자만 내다가 만기에 원금을 한꺼번에 값아야 하는 경우나 대출상환금이 점차 커질 경우에 문제가 될 수 있다. 이유는 변화무상한 경제 상황으로 인해 원금 상환기일 내에 다른 대출을 받지 못하거나 늘어나는 대출상환금을 갚지 못하는 상황이 발생하기 때문이다.

‘나보다 더 바보들이 있어 누군가가 내가 비싸게 산 집을 더 비싼 가격에 사주겠지’하며 믿는 ‘더 바보 이론’ (the Greater Fool Theory)에 빠지지 않기 위해서는 실제로 그런 사람들이 있는지 주변의 흐름을 지속적으로 확인하고 점검하여야 매도 시점을 정 할 수 있다.