[부동산 정보나누기] 임대차 계약과 보증금

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해외에서 생활을 하면서 가장 기본적으로 하게 되는 부동산 거래가 바로 “부동산 임대차 계약”이다. 오자마자 주택을 구입하여 거주하는 경우는 드물기 때문에 주택, 사무실, 공장 등을 임차하여 사용하는 것이 일반적이다. 부동산 임대차 계약이라는 것은 전적으로 가격과 조건을 임대인과 임차인이 협의하여 진행하나 언어도 다르고 문화도 다르다 보니 같은 계약 조항을 놓고도 다르게 인식하여 분쟁이 발생하는 경우가 많다. 오늘은 부동산 임대차 계약에 있어서 가장 흔히 발생되는 보증금 분쟁과 대처법에 대해 이야기 해보자.

임대차 계약에서 발생되는 비용은 계약시 한번 지불하는 ‘보증금’과 매월 내게 되는 월세 부분이 있다. 이 중 가장 분쟁이 많이 발생되는 것이 ‘보증금’ 부분인데, 캄보디아 집 주인과 외국인 임차인 사이에 ‘보증금’을 이해하는 관점이 틀리기 때문이다. 우선 캄보디아 집주인은 ‘보증금’을 임차인이 계약 불 이행시 생기는 경제적 손실에 대해 보상 받는 금액이라고 인식을 하고, 임차인은 계약 중도 파기나 파손에 대한 보관금으로 인식하기 때문이다.

즉, 계약 당시 임차인이 3개월치 월세를 보증금으로 낸상황에서 계약기간중 개인사정으로 이사를 하게 되는 경우 임차인은 3개월치 보증금을 걸었으니 마지막 달 월세를 내지 않아도 된다고 생각하나, 집주인은 3개월치 보증금은 계약 파기에 대한 패널티 이기 때문에 나가는 날까지 월세는 모두 정산해서 나가야 한다고 생각한다. 이러한 인식 차이때문에 임대 계약 기간 중 계약을 파기하고 나가는 경우 마지막 달의 월세를 내지 않았다고 하면 집주인은 퇴거를 물리적으로 막거나 경찰을 동원하는 방법을 사용하기도 한다.

이러한 분쟁을 예방하기 위해서는 계약서를 작성 할 당시 중도 계약 파기시 보증금의 성격과 미납 월세 및 관리비 등에 대한 정확한 명시가 필요하다.

또다른 보증금 관련 분쟁은 보증금에 대한 ‘이자’ 지급 분쟁이다. 주택과 사무실등 비교적 규모가 작은 임대의 경우는 이러한 분쟁이 발생하지 않으나 공장이나 대규모 토지의 임대차의 경우 보증금의 금액이 상당히 큰 경우가 많기 때문에 이러한 부분도 분쟁의 요소가 될 수 있다. 즉, 보증금이란 임차인이 임대인에게 돈을 맡겨 놓은 것이고 이 돈은 집주인이 개인적으로 사용 할 수 있기 때문에 계약완료 이후 집주인은 법정이자를 산정하여 임차인에게 돌려주어야 한다는 관점에서 발생되는 분쟁이며, 실제로 이 분쟁이 법원에서 임차인의 승소로 끝난경우가 있다고 하니 대규모 계약시에는 이 부분도 계약서에 명시 하는 것이 좋다.