[부동산정보나누기] 부동산경기와 ‘거미집이론’

기사입력 : 2015년 10월 22일

여느재화와마찬가지로부동산또한 ‘수요와공급의법칙’에따라움직이는 시장임을이미여러차례거론한바있다. 다만부동산시장은일반공업품과다르게다음과같은두가지를더고려하여야한다.

1. 토지는수요가부족하다고해서추가적인생산을할수없다.

- 주택이나상업시설은추가적인공급이가능하나토지자체는추가적인생산이불가능하며다만확장이라는대안을선택해야한다. 이과정에서도로인프라및접근성을필요로하는데, 대중교통이나고속도로가발달하지못한저개발국가의특정지역의토지가가기형적으로상승하는요인이바로여기에있다.

2. 생산주기가상대적으로길어수요와공급사이클의시간차가발생한다.

- 주택이나상업시설의경우적어도 1년-3년이상의개발시간이걸리기때문에현재의수요와가격을기준으로추가공급물량을결정하는게되며이에따른시장가격변동이 ‘거미집이론’을따르게된다.

여기서 ‘거미집이론’이란생산주기가상대적으로긴농산물이나부동산시장에적용되는수요, 공급반응이론으로어떻게부동산시장의공급과수요가실제가격에수렴하게되는지를보여주는중요한이론이니이개념을이해하고캄보디아부동산 (특히주택)을바라볼필요가있다.

그림에서현재의배추가격이 P1이라고하자. 농부들은현재의가격이수요량과공급량이일치하는균형가격보다현저하게낮으므로생산량을 Q2로줄이려할것이다. 그러면시장에는초과수요가발생하여가격은 P2로급등하게된다. 이제농부들은상승한가격에반응하여배추의제배면적을늘리기로결심하고 Q3만큼을시장에공급한다.

하지만이제는시장의수요가공급에비해턱없이부족하여가격은 P3로급락하게되고, 이러한과정을거치면서가격은점점균형가격 P*로수렴하게되며이과정의그래프가마치거미가거미줄을치는모양과흡사하여‘거미집이론’이라부른다.

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