[캄보디아 부동산 정보나누기] 캄보디아의 등기제도

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캄보디아 부동산의 등기는 크게 FREE HOLD, LEASE HOLD로 나눌 수 있으며 FREE HOLD는 다시 SOFT TITLE, HARD TITLE로 구분, 이 중 HARD TITLE은 다시 OLD TITLE과 L-MAP TITLE로 구분하여 이야기 할 수 있다.

최근 진행 되는 주택 분양 프로젝트 광고를 보면 FREE HOLD라는 광고 문구를 적어 놓은 것을 종종 발견 할 수 있다. FREE HOLD는 분양대상 부동산이 전적으로 사유화가 인정되는 ‘소유등기’를 발급해 줄 수 있다는 것이다. 당연히 주택이 사유화가 될 것인데 구지 ‘FREE HOLD’라는 광고를 하는 이유는, 캄보디아에서는 종종 ‘장기임차권 매매’ 즉, ‘LEASE HOLD’ 형태로 주택을 분양하는 경우도 있기때문이다. 대표적으로 ‘올림피아 시티’의 경우 개발사인 OCIC가 국가로 부터 개발부지를 장기 임차하여 이를 개발 후 다시 수 분양자들에게 세대별 장기 임차권을 발급해주는 절차를 거치게 된다. LEASE HOLD의 경우 장기 임차 종료시점에서 다시 임차 연장 계약이 가능하다고 하지만 아직 그러한 보장 제도가 미약하기 때문에, 실질적인 영구 소유권으로 보기 힘들며 이때문에 분양가격이 FREE HOLD를 제공하는 프로젝트에 비해서 저렴한 것이 보통이다.

개인의 합법적인 영구 소유를 의미하는 FREE HOLD는 다시 지방행정기관에서 개개인의 매매 계약을 인정(공증)하는 형태로 발급되는 것을 SOFT TITLE 이라 하고 이는 정부 토지 전산 시스템에 등록되지 않는 등기이다. 이때문에 세금을 절약 할 수는 있으나, 도시계획에 의한 도로 편입, 이웃과의 경계 분쟁, 소유권이전 불가능등 여러가지 위험성이 내포되고 있기때문에 완벽한 의미의 소유권이라 보기힘들다. HARD TITLE이란 캄보디아 토지국에서 정식으로 인정하는 소유등기를 의미하며 SOFT TITLE에 비해 소유증명이 명확하고 분쟁의 소지가 거의 없다고 볼 수 있다. 다만 OLD TITLE의 경우 전체 면적만 표기되어있기때문에 토지경계에 대한 오차가 발생 할 수 있으며, 이런 부분을 보완하기 위해 최종적으로 시행하고 있는 등기가 바로 L-MAP TITLE이다. L-MAP TITLE의 경우는 정부에서 해당 지역의 토지를 일일이 GPS로 측정하여 토지 경계를 정부 토지 전산망에 등록하게 되며, 이 토지의 모양과 경계가 등기상에 표시되어 더이상의 분쟁소지가 없는 최상위 단계의 등기라 볼 수 있다.

하지만, 어느 지역이나 L-MAP TITLE을 발급 받을 수 있는 것은 아니며 정부가 주요 도시를 중심으로 순차적으로 측량후 전산시스템에 등록하는 작업을 지속적으로 진행 중에 있기 때문에 해당 지역이 아직 측량을 마치지 않았다고 하면 토지주가 원해도 L-MAP TITLE을 발급 받을 수 없다.