[캄보디아 부동산 정보나누기] 2015년 캄보디아 부동산시장 전망 (2)

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2014년 한해동안 가장 의미있는 부동산 이슈를 꼽으라면 필자는 ‘AEON MALL’의 개장과 ‘바타낙 타워’의 완공, 두가지를 이야기 하겠다. 이는 모두 주거용 부동산이 아닌 ‘상업용 부동산’시설이라는 점에서 캄보디아 부동산 경제에 미치는 의미가 크며 이러한 대형 상업용 부동산의 등장이 2015년, 어떤 영향을 미치는지를 이야기 해보자.

도심의 지가 상승 선순환 구조를 살펴보면 다음과 같다.

토지가 상승 à 고층 주거 시설 등장 à 인구 밀집 à 소비력 증가 à 대형 상업시설 등장 à 토지가 상승

위의 순환 상승 구조에서 현재 프놈펜은 ‘대형 상업시설 등장’ 단계에 와 있다고 볼 수 있고 이로 인한 지가상승이 계속 이루어지리라는 것을 예견 할 수 있다. 하지만 이러한 ‘선순환’은 늘 부동산 거품을 동반하여 이루어지므로 영원히 상승 순환을 하는 것은 아니며 어느 시점에서는 반드시 조정을 거치게 되는데 그 조정이 ‘단기적 거품 제거’인지 아니면 장기적 ‘악순환’으로 진입하는 것인지는 바로 ‘소비력’에 달려 있다.

즉, 도심의 부동산이 조정을 받을 경우 ‘소비력’이 받쳐주면 ‘단기적 조정’으로 끝나지만 ‘소비력’이 없는 경우는 다음과 같은 ‘악순환’에 진입하게 된다.

높은 부동산 지출에 따른 상업시설 도산 à 공실률 증가 à 임대비 하락 à 부동산 가격 하락 à 투자심리 위축 à 성장 둔화 à 소비력 감소

‘소비력’은 두가지에 요인에 의하여 증/감 하는데, 첫번째는 인구 밀도 이며 두번째는 경제발전이다. 특별한 경제발전이 없더라도 많은 사람이 모이면 소비력이 생길 수 있으며, 사람이 많아지지 않더라도 기존 인구가 경제적인 풍요를 누리면 소비력은 자연히 증가한다. 다행히도 프놈펜의 이 두가지 지표 (인구 및 경제성장)는 꾸준한 성장세를 이어가고 있으며 한동안 이러한 성장세를 이어가리라 전망하고 있다.

‘AEON MALL’과 ‘바타낙 타워’가 같은 상업시설이지만 다른 점은 ‘AEON MALL’은 ‘소비’위주의 상업시설 이고 ‘바타낙 타워’는 ‘생산’위주의 상업시설이라는 점이다. 즉, 장기적인 ‘선순환’을 이어가기 위한 ‘소비력’은 ‘생산 활동을 통한 소득창출’이 전제됨으로 ‘바타낙 타워’의 공실률과 상당히 밀접한 연관이 있음을 이해하고 관심을 가질 필요가 있다.