[캄보디아 투자] 외국인/외국법인 캄보디아 부동산 소유 가능 여부

기사입력 : 2014년 08월 13일

질문 172. 캄보디아 부동산을 외국인 또는 외국법인이 소유를 할 수 있는지요? 소유가 가능하다면 어떤 식으로 가능한지요?

답변

부동산이란 함은 토지 뿐만 아니라 건물도 포함하는 개념으로 캄보디아 헌법과 토지법에 따르면 외국인 또는 외국법인은 토지를 소유할 수 없도록 되어 있습니다.

캄보디아 헌법에 따르면 “모든 사람은 단독으로든 공동으로든 토지를 소유할 수 있는 권리를 가지고 있다. 오직 캄보디아 법인과 캄보디아 국적을 가진 시민만이 토지를 소유할 권리가 있다. (제44조)”고 규정되어 있으며, 2001년 개정된 토지법에 따르면 오직 캄보디아 국적의 자연인이나 법인만이 캄보디아에서 토지를 소유할 수 있도록 규정되어 있으며, 캄보디아에서 토지를 소유하기 위하여 국적을 위조하는 외국인은 처벌을 받는다고 되어 있습니다.(제8조) 캄보디아 국적의 법인이라 함은 회사의 지분의 51% 이상을 캄보디아인이나 캄보디아 회사가 소유하는 것을 의미합니다.

2010년 5월 24일에 공표된 “공동소유 건물의 개별 단위로 외국인의 소유권에 대한 법률(LFO, Law on providing foreigners with ownership rights in private units of co-owned buildings)”에 따라 외국인도 특정조건만 만족시키면 토지를 포함한 건물을 소유할 수 있게 되었습니다.

이 법 제 5조에 따르면 외국인도 합법적으로 공동소유 건물의 개별단위에 대한 소유권 및 공용시설의 경우는 사용권을 가질 수 있도록 하였는데, “공동소유 건물(co-owned building)”이라 함은 여러 소유자가 거주하고 있고 또한 개별로 배타적인 소유를 할 수 있는 단위(private units)와 공동으로 사용할 수 있는 공용 면적(common areas)이 있는 건물 또는 건축물로 정의하고 있습니다. 공동소유 건물의 형태는 여러 가지가 있을 수 있는데, 반드시 한 필지의 등기권리증이 있는 토지에 건축된 것이어야 합니다. 즉 여러 개의 토지로 구성되어 있는 경우에는 공동소유 건물이 되기 위해서 등기권리증이 하나로 합필되어야 합니다. 또한 공동소유 건물은 내부 건물관리 규정이 있어야 하며 관할 정부에 등록하여야 합니다.

외국인은 1층 (한국기준으로 2층) 이상의 개별 단위만을 소유할 수 있으며, 1층 및 지하층은 소유할 수 없습니다. 외국인은 당연히 공용면적은 소유할 수 없으며 사용권만을 가질 뿐입니다. 또한, 국경으로부터 30킬로미터 이내에 있는 공동소유 건물의 경우에는 외국인은 소유권이 제한되어 있습니다. 외국인이 소유할 수 있는 개별단위의 수량은 전체 개별단위의 70%까지 소유할 수 있도록 되어 있습니다.

따라서 외국인도 공동소유 건물의 개별단위에 대한 등기권리증을 토지 등기소(Cadastral office)로부터 발급받을 수 있습니다. 등기권리증의 양식은 기존의 일반 토지 권리증 (LMAP)과 매우 유사하며, 추가적인 기재 사항으로 층수, 개별 단위 번호, 개별 단위의 크기 등이 있습니다.

/ (세법관련질의) 우리회계법인 고동호 회계사 (dhkoh99@gmail.com)

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