[캄보디아 부동산] 캄보디아 부동산 전망

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내부요인 3 : 도시 유입 인구 증가

모든 상품의 가격은 수요, 공급의 법칙을 따른다. 수요가 늘어나면 가격이 상승하고 가격이 상승하면 공급이 많아져 다시 가격이 안정화 되는 것이 수요, 공급의 법칙인데 토지는 유일하게 추가로 생산해 낼 수 없는 상품이다. 즉, 수요가 많아져도 토지를 생산해서 시장에 판매 할 수 없다는 이야기이다. 그렇기 때문에 특정지역 (예컨데 프놈펜의 경우)의 인구밀도가 늘어나면 자연스럽게 부동산 수요가 많아지고 가격이 상승하게 되는데, 추가로 토지를 생산해 시장에 판매 할 수 없기 때문에 한번 올라간 부동산 가격은 쉽사리 내려오지 않게된다. 많은 부동산 지표 중에 ‘단위 면적당 인구수’를 부동산 동향을 살피는 중요한 요소로 꼽는 것이 바로 이런 이유에서이다.

다음 자료를 보면 캄보디아 전체의 인구가 증가하고 있는 것은 물론이고 2011년 부터는 도시인구 증가율이 급격히 상승하고 있음을 알 수 있다. 이는 캄보디아 경기가 살아나면서 일자리를 찾아 인구가 도시로 이동하고 있는 이유이며 집계되지 않은 인원을 감안하면 자료보다 훨씬 많은 인구가 지속적으로 도시로 유입되고 있다고 판단 할 수 있다.

혹자는 시골에서 도시로 유입되는 인구가 과연 부동산 구매능력이 있는 인구인가에 대해 물어본 적이 있는데, 부동산 수요는 “구매”가 아닌 “사용”에 의해 결정되므로 구매능력과 실제수요와는 큰 상관 관계가 없다. 즉, 누군가가 땅을 밟고 서있는 것 자체가, 또 누워서 잠을 잘 공간이 필요한 것 자체가 부동산 수요의 발생이며 자본을 가지고 있는 누군가가 이런 “사용”수요를 “구매”수요로 바꾸게 되는 것이다.
‘단위 면적당 인구수’는 투자 전략을 수립하는데에도 굉장히 유용하게 사용 할 수 있다. ‘단위 면적당 인구수’의 상승 속도와 토지가 상승 속도가 상당히 정비례하기 때문인데, 예를 들어 한명도 살지않았던 농지가 1000세대 규모 주택지로 개발된다고 하면 토지가는 수십배 이상 급등 할 것이다. 하지만 이미 많은 인구가 살고 있는 고밀도 주택지의 경우 꾸준히 지가는 상승할 수 있지만 한번에 수십배의 지가 상승이 일어나는 것은 불가능하다. 인구밀도가 늘어날 지역이 어디인지를 곰곰히 생각해 보면 성공 투자의 열쇠를 찾을 수도 있을 것이다.

캄보디아 재경부 공인 감정평가사

인포맥스 부동산 대표 김 혁 017-69-8282 (informax.ceo@gmail.com)