[캄보디아 부동산] 캄보디아 부동산 형태 분류 (11)

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4. 토지 (LAND)

토지는 크게 국유지와 사유지로 구분되며, 국유지는 다시 공적 국유지 (Public State Land)와 사적 국유지(State Private Properties)로 나눈다.

2) 사유지

사유지는 국가가 아닌 개인이나 기업이 소유하여 자유로이 매매 할 수 있는 일반적인 토지를 말한다. 킬링필드 이후 제대로된 “토지 관리 시스템”을 구축하지 못했던 캄보디아 정부는 최근 의지를 가지고 지속적으로 사유지들을 “국가 토지 관리 시스템”에 등록하는 작업을 추진 중에 있다. 이는 토지 소유권에 대한 분쟁을 방지하고, 국가 토지 개발의 초석을 만드는 의미도 있으나 가장 확실한 세원을 확보하겠다는 정부의 의지가 반영 되어 있기도 하다. 이렇듯 “국가 토지 관리 시스템”에 등록된 토지들에는 “하드타이틀”이라는 등기가 발급이 되며, 연간 0.1%의 보유세와 매매시 4%의 양도세가 발생 되게 된다. 매매시 발생되는 4%의 양도세는 정확히는 “양도세, 증여/상속세, 종부세”등 모든 부동산 관련 세금이 포함된 의미로 볼 수 있다. 토지의 실 거래금액, 토지 거래의 주체, 거래 주체의 부동산 보유 자산등에 대해 구체적인 파악이 불가능하기 때문에 4%로 일괄적인 과세를 한다고 이해하면 쉬울 것이다. 예를 들어 일년전에 300,000$에 구입한 토지를 사정상 250,000$에 판매를 하는 경우나, 육개월전에 100,000$에 구입하여 250,000$에 되파는 경우나 모두 해당 부동산의 “과세 표준 시가액” 기준으로 4%의 동일한 세율을 적용한다.

하드 타이틀 외에 개인간의 토지거래를 지방 행정 단체 즉, 칸이나 상캇에서 공증하여 소유권을 획득하는 경우를 소프트 타이틀이라 하며 소프트 타이틀의 경우는 토지 관련 세금이나 행정비용을 절약 할 수는 있으나, 토지 경계에 대한 분쟁이나 점유자와의 사용권 분쟁등이 발생 할 수 있다. 정부의 도시개발 계획에 의해 사유지의 일부가 도로나 공공시설로 편입될 수 있으며, 소프트타이틀을 하드타이틀로 전환하는 과정에서 도로로 편입된 부분은 제외되고 하드타이틀이 발급 됨으로 소프트타이틀에 기재된 토지의 면적과 하드타이틀 발급시 확보되는 토지의 면적이 다를 수있다. 이런 이유로 많은 사람들이 세금에 대한 부담을 안고서라도 하드타이틀을 확보하고자 하는 것이며, 이러한 추세는 프놈펜을 중심으로 지방으로 확장되고 있는 상황이다.

캄보디아 재경부 공인 감정평가사

인포맥스 부동산 대표 김 혁 017-69-8282 (informax.ceo@gmail.com)