[캄보디아 부동산] 임대차 계약서 작성시 주의사항(1)

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• 임대차 계약서 작성시 주의사항 (총 4편)
  • 1편

캄보디아에 외국인으로 살아가면서 필수적으로 접하게 되는 것이 바로 부동산 임대차 계약이다. 외국인이 소유 할 수 없는 주택, 사무실, 상가 등 대부분의 부동산을 임대로 사용하기 때문이다. 우리가 가장 흔히들 접하게 되는 임대차 계약서 작성시 어떠한 점이 위험요소로 작용 할 수 있고, 또 어떻게 해야 안전한 임대차 계약서를 작성할 수 있는지 알아보도록 한다. 그 첫번째로 임대기간중 집주인이 부동산을 제 3자에게 매매하게 되는 경우를 다루어 보도록 하겠다.

• 임대기간중의 부동산 매매

임씨(가명)는 6개월전 월세 3,000$, 보증금 4개월, 인테리어비 250,000$을 들여 벙켕콩 1급상권에 커피숍을 오픈하였고 차차 사업이 자리를 잡으면서 수익이 좋아지고 있었다. 그러던 어느날 처음보는 남자가 나타나서 본인이 새로운 집 주인이라며 한달내로 가게를 비워 줄 것을 요구했다. 임씨는 본인은 정당하게 사업을 운영중이며 가게를 비워줄 의무가 없다고 피력하였으나, 그 남자는 이전주인과의 부동산 매매계약서를 들이밀며 한달내로 비우지 않을 경우 강제 퇴거조치 하겠다는 말만 남겨놓고 사라졌다. 이전주인은 부동산을 팔았으니 새로운 주인과 잘 협의해 보라는 말만 되풀이한다. 결국 임씨는 이전주인이 돌려주는 보증금만 받아들고 가게를 접어야만 했다.

위의 가정은 잘못된 임대차 계약서 작성이 초래하는 대표적인 사례라고 볼 수 있다. 한국의 “임대차 보호법”을 들어 있을 수 없는 일이라고 생각 하겠지만, 캄보디아에서는 실제로 빈번히 일어나는 사례 중 하나이다.

부동산 임대차 계약시 반드시 확인하고 삽입하여야 하는 조항이 바로 “임대계약 기간 중 부동산이 제3자에게 매매되는 경우”에 대한 조항이다. “임대기간중 제3자에게 해당 부동산을 매매하는 경우, 임대인은 계약 만료시점까지 새로운 소유주가 임대차 계약을 유지하도록 한다.”는 조항을 반드시 명기하여야 하며 세부적으로는 이가 행하여 지지 않을 시 임대인이 임차인에게 어떠한 보상을 하여야 하는지도 구체적으로 명시하여야 한다. (통상적으로는 남은 계약기간에 대한 월세를 기준으로 보상금을 지정하나, 이는 사업투자의 규모나 성격에 따라 다르게 설정 할 수 있다.). 특히 토지만 장기임차하여 건물을 올리는 경우는 더더욱이 이 조항에 대한 설정과 검토가 필요하며 이를 뒷받침할 에이전트나 변호사를 대동하여 임대차 계약서를 작성하는 것이 바람직하다.

캄보디아 재경부 공인 감정평가사

인포맥스 부동산 대표     김 혁        017-69-8282 (informax.ceo@gmail.com)